Driver du virksomhed indenfor området for fast ejendom, og har du risiko for at stå i en situation, hvor dit ejendomsprojekt går fra forsøg på salg til faktisk boligudlejning, så skal du være ekstra opmærksom – læs mere nedenfor.
Skattestyrelsen har nu offentliggjort endeligt styresignal, hvor konsekvenserne af en tidligere byretsdoms er oplistet.
Kort fortalt tager styresignalet stilling til mulighederne for berigtigelse af momsfradrag, regulering af tidligere fradrag og betaling af udtagningsmoms. Alt dette når hensigten med ejendomsprojektet går fra forsøg på momspligtigt salg til f.eks. momsfritaget boligudlejning.
De seneste 6-7 år har det været Skattestyrelsens momspraksis, at virksomhederne havde mulighed for at berigtige (tilbagebetale) udøvet momsfradrag ved opførelse af et ejendomsprojekt, såfremt aktiviteten blev ændret til f.eks. momsfri boligudlejning. Denne berigtigelse skulle ske inden udgangen af færdiggørelsesåret.
Men praksis blev i 2024 underkendt af byretten, og kan derfor ikke anvendes længere. Det betyder, at hvis man har benyttet sin ret til momsfradrag ved opførelse af salgsboliger, så kan man ikke længere nøjes med at tilbagebetale fradraget igen, hvis salgshensigten ændres, og ejendommen i stedet anvendes til momsfri udlejning.
I stedet skal virksomheden som følge af overgangen til udlejning betale udtagningsmoms.
I henhold til Styresignalet indebærer udtagningsmomsen kort fortalt, at du på færdiggørelsestidspunktet skal betale moms af markedsprisen for den del af ejendomsprojektet, som overgår til momsfritaget anvendelse, f.eks. boligudlejning.
Dette sammenholdt med, at det er de færreste ejendomsprojekter, hvor markedsprisen er lig med kostprisen, medfører, at anvendelse af udtagningsreglerne kan give en betydelig momsregning.
Der er derfor ingen tvivl om, at ejendomsbranchen skal være ekstra opmærksom, og hvis du som aktør ikke søger kompetent rådgivning inden overgangen til momsfritaget udlejning, så bliver udtagningsmomsen en realitet, og dermed vil værdiansættelsen af den faste ejendom helt klart blive genstand for øget opmærksomhed.
Udtagningsmomsen skal således ifølge reglerne beregnes ud fra markedsprisen på udtagningstidspunktet, og denne kan reelt set fastsættes på flere måder. Enten kan man anskue markedsprisen ud fra salgsprisen på de enkelte boliger eller alternativt som værdien på en udlejningsejendom, hvor sidstnævnt sikkert er den laveste. Dette kan give større diskussioner med Skattestyrelsen ved kontrolbesøg.
Men uanset hvilken af ovenstående værdier som anvendes, så er der ingen tvivl om, at det bliver et væsentligt dyrere byggeri, grundet bl.a. finansieringen af momsbeløbet.
Kilde: BDO, Chris Pedersen, Partner, Indirect Tax